| Of jy nou ‘n verhuurder of ‘n huurder is, gaan jy op ‘n stadium moet vra: “Wat gebeur as die huurooreenkoms voortydig gekanselleeer word?”
Die keuses wat ons maak het natuurlik altyd gevolge. ‘n Huurder wat uit die ooreenkoms wil tree, gaan waarskynlik iets daarvoor moet inbetaal. Wat die omvang van daardie betaling gaan wees en hoe lank kennis die huurder moet gee, hang van heelwat faktore af … |
“Niks in die lewe is mos verniet nie” (Afrikaanse gesegde)
Jy teken ‘n huurooreenkoms vir ‘n pragtige woonstel (of vir ‘n ruim gesinswoning as jy ‘n lewensmaat, drie kinders en ‘n hond het). Ses maande later stel jou werkgewer jou in kennis dat hulle jou by hoofkantoor nodig het en jy moet van woning en van provinsie verander. Jy gaan jou huurkontrak voortydig moet kanselleer.
“Dis regso” sê die Verhuurder “onthou net, ons het ‘n huurkontrak en ek gaan jou verantwoordelik hou vir die oorblywende huurtermyn van agtien maande.”
Wat nou? Dit hang af …
Begin by die huurooreenkoms
Begin by die bepalings van die huurooreenkoms en by die klousules oor die beëindiging van die huurooreenkoms.
Die ooreenkoms sal waarskynlik bepalings hieroor bevat en ons regstelsel sal die partye by hul ooreenkoms hou. So as die partye ooreengekom het op ‘n vaste huurtermyn van twee jaar, moet jy aanvaar dat jy op risiko is om die volle huurtermyn te betaal as jy voortydig wil kanselleer.
Voordat jy egter die oorbetaling doen, oorweeg eers die volgende –
Is die Wet op Verbruikersbeskerming van toepassing?
Die eerste stap is om vas te stel of die Wet op Verbruikersbeskerming op jou huurooreenkoms van toepassing is.
Die Verbruikerswet sal ‘n huurder met ‘n vaste termyn huurkontrak beskerm. Die bepalings van die Verbruikerswet is ook net op ‘n huurkontrak van toepassing indien die verhuurder die woning “in die normale loop van sake” aan jou verhuur. Dit is egter ‘n onduidelike begrip. As jou verhuurder ‘n eiendomsbelegger is met ‘n portefeulje van eiendomme wat uitverhuur word, kan ons aanvaar dat jou verhuurder dit in die normale loop van sake doen. Die Verbruikerswet is dan sonder twyfel van toepassing en die huurder gaan daardie beskerming geniet. Wat van ‘n private huiseienaar wat vir ‘n jaar oorsee werk en wat sy woning tydelik aan jou uitverhuur? Of ‘n afgetrede persoon met ‘n tuinwoonstel aangrensend aan sy woning wat hy uitverhuur om sy pensioen aan te vul? Die huurder sal aanvoer dat sodanige verhuring in die normale loop van sake is, terwyl die verhuurder die teendeel gaan beweer.
Die Verbruikerswet gee jou 20 dae
As die Verbruikerswet op jou huurooreenkoms van toepassing is, is die volgende van belang. Die Verbruikerswet bepaal dat die huurder ter enige tyd en vir enige rede aan sy of haar verhuurder kennis kan gee van 20 besigheidsdae. Dit is basies ‘n maand, maar dit kan enige tyd gegee word en dit is nie ‘n kalendermaand nie.
“Mooi man” sê jy as die verhuurder. “Ek is hier weg.” Daar is egter ‘n bietjie meer op die spel.
Die Verbruikerswet bepaal verder dat die Verhuurder –
- Alle agterstallige huurgeld van jou kan vorder tot met die datum van die kansellasie, en
- Geregtig is om ‘n redelike boete vir kansellasie te hef. Dit beteken nie dat die verhuurder jou kan straf en die huurgeld vir die volle termyn van jou kan opeis nie. Die wet maak eerder voorsiening dat die verhuurder nie slegter daaraan af hoef te wees as voor die kansellasie nie. Die verhuurder behoort dus al die kostes wat deur die kansellasie meegebring word, van die huurder te kan verhaal. Dink aan huurgeld wat verlore is totdat ‘n vervangende huurder intrek, advertensiekostes om die eiendom weer te adverteer, nuwe fooie vir die verhuringsagent, kostes wat weer aangegaan moet word om die huurkontrak op te stel, ensovoorts. Jy gaan dus bykomende bedrae moet betaal, veral waar jy ‘n vaste termyn huurkontrak reeds vroeg in die termyn wil kanselleer.
Hierdie bepalings is van toepassing al is dit in stryd met wat jou huurkontrak bepaal. Jy as huurder kan dus nie afstand doen van hierdie beskerming nie. As jou huurkontrak dus sy eie strafbepalings het vir die vroeë kansellasie van die huurkontrak, moet dit nog steeds redelik wees. Let ook daarop dat die huurder skriftelik kennis moet gee sodat daar rekord is van die kansellasie.
Wat is die situasie as die Verbruikerswet nie van toepassing is nie?
In so ‘n geval het jy nie ‘n algemene reg om voortydig te kanselleer nie; jy sal gebonde wees aan die bepalings van jou huurooreenkoms.
Jy sal darem nie heeltemal sonder beskerming teen jou verhuurder wees nie. Enige boete of strafbepaling wat ingevolge die ooreenkoms opgelê kan word, moet steeds redelik wees. Ingevolge die Wet op Strafbedinge sal ‘n hof kan ingryp indien ‘n strafbepaling in geheel buite verhouding is met die nadeel wat die verhuurder in die proses ly.